El regreso de los créditos hipotecarios permitió que miles de personas accedieran a una vivienda propia. Con el aumento de los préstamos otorgados, también creció el interés por conocer qué estrategia conviene seguir una vez que empiezan a pagarse las cuotas.
En ese escenario, precancelar parte o la totalidad de un crédito aparece como una alternativa. Adelantar pagos puede reducir los intereses futuros y, bajo determinadas condiciones, permitir que la deuda se termine de cancelar varios años antes de lo previsto.
Sin embargo, no todas las formas de adelantar dinero generan el mismo resultado. Pagar cuotas por adelantado no equivale necesariamente a amortizar capital: la manera en que el banco impute el dinero, las cláusulas del contrato y los cargos aplicables pueden modificar el ahorro efectivo.
Juan Manuel Tapiola, director ejecutivo de la desarrolladora Spazios, señala que la principal ventaja de la precancelación es reducir el capital sobre el que se calculan los intereses futuros. Cuanto menor sea la deuda pendiente, menor será la base para calcular esos intereses.
El ejecutivo distingue entre adelantar cuotas y precancelar capital. En el primer caso, el ahorro depende de cómo la entidad aplique los pagos anticipados. En el segundo, el dinero se destina directamente a disminuir la deuda y puede modificar el cronograma del préstamo.
“En muchos casos conviene, porque adelantar pagos permite reducir el capital adeudado y, como consecuencia, los intereses que se generan a futuro”, explica el desarrollador.
Si el objetivo es maximizar el ahorro, sostiene Tapiola, suele convenir mantener el importe de la cuota y reducir el plazo, siempre que el préstamo lo permita y las comisiones no absorban una parte importante del beneficio.
Para ilustrar el impacto, el especialista plantea el caso de una persona que toma un crédito de $ 100 millones a 20 años, con una tasa nominal fija del 8% anual y sistema de amortización francés.
En ese ejemplo, la cuota mensual sería de alrededor de $ 837.000. Si el préstamo se mantuviera hasta el vencimiento, se pagarían cerca de $ 201 millones en cuotas, de los cuales unos $ 101 millones corresponderían a intereses.
Si, después del primer año, el deudor contara con $ 10 millones adicionales y los destinara a reducir capital, manteniendo el importe de la cuota y acortando el plazo, podría cancelar la deuda aproximadamente cuatro años antes.
La simulación del especialista estima que el ahorro en pagos futuros rondaría los $ 29 millones.
El cálculo es ilustrativo: no incluye comisiones ni otros costos y no constituye una proyección para un crédito hipotecario UVA. “En Argentina, el resultado real depende de la tasa, la evolución de la UVA cuando corresponda y las condiciones contractuales”, aclara Tapiola.
Quienes buscan acelerar la cancelación de un crédito hipotecario tienen, según el ejecutivo, tres alternativas.
La primera es hacer una precancelación parcial para reducir el plazo y mantener el importe de la cuota. Suele ser la opción más eficiente para disminuir el total de intereses, porque elimina meses o años del cronograma de pagos.
La segunda consiste en destinar el dinero a bajar el importe de la cuota y conservar el plazo original. El principal beneficio es aliviar los pagos mensuales y ganar capacidad financiera, aunque el ahorro total de intereses suele ser menor.
La tercera posibilidad es cancelar anticipadamente la totalidad del préstamo, es decir, pagar todo el capital pendiente y extinguir la deuda.
“La elección depende del objetivo de cada persona. Si busca pagar lo menos posible por su crédito, suele tener sentido priorizar la reducción del plazo; si necesita mejorar su flujo de caja mensual, puede ser preferible bajar la cuota”, señala el ejecutivo.
En los créditos UVA, agrega, también hay que considerar la actualización del capital, además de los intereses, las comisiones y el costo de oportunidad de usar los ahorros para cancelar deuda en lugar de destinarlos a otra inversión.
Antes de adelantar cuotas, conviene revisar distintos aspectos para establecer si la operación resulta conveniente. El primero es el contrato. Tapiola recomienda analizar sus condiciones y pedir al banco una liquidación formal. También es importante confirmar cómo se aplicará el dinero, qué modalidades de precancelación están disponibles y cuáles son sus costos.
El desarrollador aconseja solicitar por escrito dos simulaciones: una con reducción del plazo y otra con disminución del importe de la cuota. Así se puede comparar el monto a pagar en cada escenario y calcular el ahorro después de descontar comisiones e impuestos.
La liquidez es otro factor a tener en cuenta. Destinar todos los ahorros a reducir la deuda puede ser perjudicial si luego surge un gasto imprevisto o se pierden ingresos. Antes de amortizar capital, conviene evaluar el ahorro posible y la estabilidad financiera del hogar para evitar tener que asumir nuevas deudas.
Las comisiones también pueden reducir el beneficio de una precancelación, aunque la disminución del capital genere un ahorro significativo. Según las condiciones informadas por distintas entidades, los cargos se ubican entre el 2% y el 4%, más IVA, sobre el monto que se busca cancelar. Los porcentajes y las reglas varían de acuerdo con el banco, el tipo de cancelación y el momento en que se realiza.
Las condiciones informadas por las entidades son las siguientes:
– Hipotecario: 3% más IVA. – Ciudad: 3% más IVA. – Supervielle: 4% más IVA. – ICBC: 3% más IVA. – Brubank: 4% más IVA. – Nación: 4% más IVA. – Santander: 3% más IVA. – Macro: 2% más IVA. – BBVA: 4% más IVA. – Galicia: 4% más IVA. – Patagonia: 2% más IVA. – Credicoop: no aclara. – Banco del Sol: 4% más IVA. – COMAFI: 3% más IVA.
Estos cargos no necesariamente rigen durante toda la vida del préstamo. Tapiola recordó que el Banco Central dispone que, en las cancelaciones anticipadas totales, las entidades no pueden cobrar comisiones una vez transcurrida al menos la cuarta parte del plazo original del crédito o 180 días desde su otorgamiento. Se toma el período que resulte mayor.
