El Gobierno implementó un programa que alcanza hasta los $ 2 billones para incrementar los fondos destinados a préstamos hipotecarios. Este mecanismo establece que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSeS efectúe depósitos a plazo fijo ajustados por UVA en diferentes entidades bancarias, mediante licitaciones por hasta $ 200.000 millones. Habrá tramos de financiamiento de un año, con un rendimiento mínimo de UVA más 2,5%, y de cinco años, con UVA más 4,5%; las instituciones bancarias contarán con 90 días para transformar esos recursos en préstamos.
Los créditos otorgados bajo este esquema podrán ser utilizados para la compra, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda. Las condiciones estipulan un plazo mínimo de 15 años, una tasa máxima de UVA más 7,5% anual y un límite de 150.000 UVA por operación. Cada banco establecerá sus propios requisitos comerciales y el porcentaje de financiación, respetando estos márgenes generales.
En la reciente licitación del programa, llevada a cabo el 6 de octubre, el Banco Central adjudicó $ 200.000 millones en fondos del FGS a 12 bancos, ante ofertas que ascendieron a $ 246.000 millones. Casi la totalidad de estos fondos fue destinada a un plazo de cinco años, con un total de $ 196.747 millones a una tasa de UVA más 4,79%, y el resto, $ 3.252 millones, a un año con una tasa de UVA más 2,71%. Estos recursos deben convertirse en préstamos hipotecarios en un plazo de 90 días y, a diferencia de la primera licitación, podrán destinarse tanto a viviendas únicas como a aquellas de ocupación permanente.
Estas líneas de financiación ya están siendo aprovechadas, tal como detalló una entidad pública. Las 50 familias que formalizaron escrituras bajo la línea de Banco Ciudad para la primera vivienda en la Ciudad de Buenos Aires comenzaron con cuotas promedias de $ 550.000. El monto promedio de los préstamos fue de $ 84 millones, con plazos que variaron entre 15 y 25 años; dado que la cuota no puede exceder el 25% de los ingresos netos familiares, este importe indica ingresos de referencia que se aproximan a $ 2,2 millones mensuales.
Un análisis realizado por un economista y docente del área muestra que las tasas de los créditos hipotecarios UVA con acreditación de haberes tienden a concentrarse en torno a UVA más 7,5% anual. Existen algunas ofertas más bajas, como las de ciertas entidades, pero otras pueden ser más elevadas. Sin embargo, la diferencia más significativa para el solicitante suele depender de si se mantiene una cuenta sueldo en la entidad.
Los solicitantes que no reciben sus haberes en el banco suelen enfrentar recargos en varias líneas, lo que puede hacer que la tasa alcance o supere el 10% anual. Esta discrepancia impacta tanto en el monto inicial de la cuota como en la posibilidad de endeudamiento. Por esta razón, es aconsejable comparar las ofertas con y sin vinculación salarial, además de considerar gastos adicionales y condiciones de precancelación.
Generalmente, las entidades financian entre el 65% y el 80% del valor de la propiedad, por lo que contar con un ahorro previo sigue siendo una condición fundamental. Los plazos de financiamiento normalmente se extienden entre 20 y 30 años y la relación cuota-ingreso comúnmente tiene un límite del 25%, aunque algunas líneas pueden ser más estrictas. Adicionalmente, es habitual permitir la inclusión de ingresos de cónyuges, convivientes o familiares, lo cual puede incrementar el monto total accesible para el grupo familiar.
